Rynek najmu mieszkań w Polsce: boom czy korzyść? | Biznes | Nowości gospodarcze i finansowe z niemieckiej perspektywy | DW

Polski sektor leasingu prywatnego (PRS) znajduje się na radarze wielu globalnych zarządzających funduszami, którzy współpracują z funduszami emerytalnymi, towarzystwami ubezpieczeniowymi i rządowymi funduszami majątkowymi w Europie i USA, a także niektórymi funduszami APAC.

„Obecnie rynek jest nadal marginalny w skali budownictwa mieszkaniowego w Polsce, ale jego wzrostem są firmy komercyjne, takie jak Resi4Rent, Catella, LRC / Vonder, Van der Vorm Vastgoed i Vantage Development oraz inni nowi inwestorzy wchodzący na rynek, m.in. a także fundusze państwowe FSMdR i FSMnW realizowane przez PFR ”- powiedziała Anna Andrzejewska z Grupy EY Real Estate w Warszawie.

Niedawnym przykładem jest nowa strategia Atrium polegająca na inwestowaniu w nieruchomości mieszkalne na wynajem zamiast w dodatkową powierzchnię handlową, jak wcześniej planowano. Atrium podało w tym miesiącu, że planuje zwiększyć swoje aktywa mieszkaniowe do 40% swojego portfela do końca 2025 r., A resztę w najlepszych centrach handlowych. Jej ekspansja mieszkaniowa skupi się na Polsce, zwłaszcza w Warszawie.

„Warszawa i inne duże miasta są napędzane przez silne fundamenty demograficzne, urbanizację i rosnący popyt na rynku wynajmu mieszkań” – powiedział DW Anat Dafna, dyrektor ds. Mieszkań w Atrium Group. „Biorąc pod uwagę silny scenariusz makroekonomiczny, jaki przedstawia Polska, wraz ze wzrostem demograficznym w ośrodkach miejskich, otoczeniem niskich stóp procentowych, niskiego bezrobocia, rosnących wynagrodzeń i niedoboru podaży nowoczesnych mieszkań, uważamy, że pomimo wzrostu ceny nieruchomości nie odzwierciedlają bańki cenowej – powiedział.

Dobre na gęś i gęś?

„Ceny idą w górę, w ostatnich trzech latach nastąpił ogromny wzrost i nigdy nie były tak wysokie jak obecnie” – powiedział w rozmowie z DW Patrick Pieta z Hamilton May z nieruchomości. „Niektórzy mówią, że tworzy się nowa bańka” – powiedział.

Ceny na rynku pierwotnym mieszkań (nowe budownictwo) wzrosły o 10-12%, a na rynku wtórnym (domy w sprzedaży) o 6% – powiedziała Magdalena Topolska-Ziemak z Deloitte w Warszawie. „Zwrot w wysokości 6% jest znacznie lepszy niż wpłacanie pieniędzy do banku” – powiedziała.

Polska odnotowała drugi co do wielkości wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w Unii Europejskiej w 2020 roku. Według danych Eurostatu ceny w Polsce wzrosły o 11,3% w I kwartale 2020 roku i 10,9% w II kwartale roku w porównaniu z poprzednim rokiem. rok. rok. Tylko Luksemburg odnotował większy wzrost, ze wzrostem o 13,3% w drugim kwartale 2020 r.

Najwyższe ceny w Warszawie mogą sięgać 10 000 euro (12 129 USD) za metr kwadratowy, podczas gdy średnia wynosi obecnie około 2400 euro za metr kwadratowy. Wrocław, Kraków i obszar trzech miast Gdańska, Sopotu i Gdyni miały średnie ceny powyżej 8 000 złotych (1 767 EUR / 2146 USD).

Paradoks polega na tym, że polscy deweloperzy wciąż oferują jedne z najtańszych mieszkań w UE, ale są też jednymi z najdroższych na kontynencie, po przeliczeniu miesięcznych pensji.

To oznacza, że ​​część osób jest wykluczana z rynku najmu – powiedział DW Maximilian Mendel, szef inwestycji mieszkaniowej JLL w Warszawie. „W Polsce pojawia się coś, co nazywamy„ wypożyczaniem pokoleń ”- powiedział Mendel. „Nie jest tak źle, jak w Wielkiej Brytanii, ale Polska powoli zmierza w tym kierunku. Wpływa również na coraz więcej rodzin, z których wiele nie ma aktywów, aby wspiąć się po drabinie nieruchomości”.

„Jest to w dużej mierze spowodowane tym, że inwestorzy – mali i instytucjonalni – szukają miejsca na lokowanie swoich pieniędzy, ponieważ stopy procentowe pozostają niskie” – powiedział Mendel. „Wielu kupuje domy na wynajem lub w celu zabezpieczenia majątku. W połączeniu z ograniczoną ofertą oznacza to nieproporcjonalny wzrost cen i płac. Oznacza to, że coraz trudniej jest kupić mieszkanie, a rodziny są coraz bardziej zmuszane do czynsz ”.

Ogromny potencjał

Polska ma największy rynek mieszkaniowy w Europie Środkowo-Wschodniej i składa się głównie z mieszkań własnościowych, a nie wynajmowanych. Liczba domów przypadająca na 1000 mieszkańców to zaledwie 80% średniej UE, a według raportu C&W Real Estate szacuje się, że w Polsce brakuje około 2 milionów mieszkań, aby zaspokoić popyt.

„Rynek PRS w Polsce wciąż się rozwija” – powiedziała Topolska-Ziemak. Mieszkania na wynajem stanowią około 15% całkowitego zasobu mieszkaniowego (2,3 mln w 14,8 mln lokali). Jego udział w rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej wynosi ogólnie nieco poniżej 5%, ale w najbliższych latach prawdopodobnie wzrośnie o 10%.

„Podczas gdy w Berlinie około 80% osób wynajmuje nieruchomości, w polskich miastach jest to wciąż bardzo niski poziom, około 10-15%” – powiedział Mendel. W Danii PRS odpowiada za około 50% rocznego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości.

Analitycy twierdzą, że Polacy postrzegają posiadanie domu jako oznakę prestiżu, bardziej niż w Niemczech.

„Dla Polaków posiadanie domu jest czymś bardzo pożądanym, oznaką prestiżu bardziej niż w Niemczech” – powiedziała Topolska Ziemak. „Jest to jedno ze spadków komunizmu, w którym niewielu, jeśli w ogóle, miało swoją własność. Około 90% osób posiada własność, około 70% to mieszkania, a 30% domy. Uważamy, że ceny zaczną się stabilizować w 2022 roku ze względu na zmianę kultury pracy i właściciele będą musieli obniżać ceny wraz ze spadkiem popytu. „

Dynamiczna zmiana

Rynek zmienia się z powodu pracy hybrydowej, a ludzie wracają do swoich rodzinnych miast w dużych miastach lub przenoszą się na przedmieścia dużych miast – powiedziała Topolska-Ziemak.

Andrzejewska prognozuje dziesięciokrotny wzrost liczby instytucjonalnych lokali najmu do 58 000 do 2025 r. „Ponadto publiczne programy najmu stanowią solidną podstawę konkurencji i punkt odniesienia dla podmiotów komercyjnych i prywatnych właścicieli” – powiedziała. „Zwiększyłoby to dostępność mieszkań, zwłaszcza wśród młodych profesjonalistów, samotnych rodziców lub mniej zamożnych członków społeczeństwa. Szeroka i konkurencyjna oferta publicznych i komercyjnych instytucji najmu regulowałaby rynek i generalnie wywierała presję na stawki czynszów ”.

Okręg wyborczy najemców jest znacznie mniejszy niż w Niemczech i dlatego nie jest priorytetem politycznym. „Rząd przedstawił plany budowy tanich mieszkań dla zwykłych ludzi, ale w dużej mierze nie udało mu się osiągnąć swoich celów i ostatecznie ceny budowy pozostają takie same, niezależnie od tego, czy zajmuje się tym państwo, czy sektor prywatny”. Powiedział Mendel.