Nowa luka podażowa | EurobuildCEE

Do tej pory na największych rynkach regionalnych w Polsce (m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Szczecinie) powstawało około 800 000 m² nowoczesnych biur. W ostatnim czasie widać jednak wyhamowanie ze strony deweloperów, którzy niechętnie rozpoczynają nowe inwestycje, m.in. ze względu na rosnące koszty finansowania. W przypadku znacznej części planowanych projektów rozpoczęcie budowy uzależnione jest od pozyskania kluczowego najemcy.

Na koniec III kwartału 2022 r. w budowie znajdowało się prawie 560 tys. m², z czego większość trafi na rynek do końca 2024 r. Prawdopodobne jest, że nie wszystkie z tych projektów zostaną ukończone w terminie, a niektóre nawet zostaną tymczasowo wstrzymane z powodu braku kluczowego najemcy. W związku z takim poziomem aktywności deweloperskiej oraz obecną sytuacją gospodarczą od 2024 roku na największych rynkach biurowych w Polsce poza Warszawą spodziewana jest nowa luka podażowa.

Wrocław na szczycie

Obecnie największą aktywność budowlaną notuje się we Wrocławiu – ponad 170 tys. m². Drugie miejsce zajmuje Kraków (145 tys. m²), a za nim Trójmiasto (76 tys. m²). Na regionalne rynki biurowe w trzecim kwartale 2022 roku oddano do użytku tylko dwie inwestycje: Quorum Office Park D (16 200 m²) i L’Uni (4 000 m²) – oba budynki zlokalizowane są we Wrocławiu. Łącznie w I i III kwartale 2022 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 330 000 m² nowej powierzchni biurowej. Najwięcej powierzchni oddano do użytku w Katowicach (117 000 m²), Trójmieście (50 600 m²) i Krakowie (47 700 m²).

mniej aktywni najemcy

W ujęciu kwartalnym nastąpiło lekkie wyhamowanie aktywności najemców. Po bardzo dobrym I półroczu, w którym popyt na biura przekroczył 340 tys. m2, w III kwartale powyższy wolumen wzrósł do 106,3 tys. m2.

Łączna prognozowana aktywność najemców w 2022 roku może przekroczyć 600 tys. m2, utrzymując się na podobnym poziomie w kolejnych latach. Warto zauważyć, że na rynkach poza Warszawą popyt na biura nadal w dużej mierze jest generowany przez relokacje najemców do lepszych jakościowo budynków biurowych.
Hanna Wyrzykowska, Analityk ds. Badań, Dział Analiz i Konsultingu, JLL

Stabilny udział w pracy

Na koniec września 2022 r. współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 15,2%. Indeks utrzymał się na poziomie porównywalnym z II kwartałem br., ale nadal był o 1,7 p.p. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 r. Wraz z dostarczaniem na rynek nowych projektów biurowych w kolejnych kwartałach wskaźnik pustostanów będzie wykazywał wzrost trendu, podczas gdy jego stopniowy spadek może nadejść wraz z luką w nowej podaży szacowanej na 2024 rok.

czynsz wzrasta

Na większości głównych rynków biurowych w pierwszych trzech kwartałach tego roku czynsze za najlepsze nieruchomości wzrosły o 0,25-0,50 euro/m2/miesiąc. Na koniec III kwartału 2022 r. najwyższe czynsze notowano w Krakowie (14-16 euro/m2/miesiąc), Wrocławiu (14-15,50 euro/m2/miesiąc) i Trójmieście (13,50-15,50 euro/m2/miesiąc) ). Deweloperzy zaczynają oferować dłuższe okresy najmu (7 lat); jednak w przeciwieństwie do Warszawy nie jest to jeszcze powszechna praktyka.

Rynek nadal odczuwa presję zwyżkową na czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe, napędzaną wysokimi kosztami związanymi z zwalnianiem powierzchni lub kosztami budowy nowych budynków.
Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL

Rekordowy wolumen inwestycji w 2022 roku

Na koniec września 2022 r. łączny wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął 1,8 mld euro, przewyższając wynik za cały rok 2021. Ponadto, biorąc pod uwagę transakcje w toku, rok 2022 mógł odnotować jeden z najwyższych w historii wyników, znacznie lepsze niż w latach 2021 i 2020. Tak duży wolumen w sektorze biurowym został osiągnięty dzięki dwóm warszawskim transakcjom o niespotykanej dotąd skali, a także serii transakcji w miastach regionalnych obejmujących głównie nieruchomości „core” i „core”.core +”.

Transakcje zrealizowane na rynkach regionalnych stanowiły 45 proc. całkowitego wolumenu odnotowanego od początku 2022 r. Znaczący udział w tym miały Kraków i Wrocław.