Ustawa z dnia 28 maja 2021 r. zmienia kodeks postępowania cywilnego oraz niektóre inne ustawy (Dz. U. 2021, poz. 1090). Oprócz kontrowersyjnych zmian dotychczasowych zasad prowadzenia spraw w postępowaniu cywilnym, karnym i sądowoadministracyjnym oraz zasad doręczania pism do pełnomocników w postępowaniu cywilnym wprowadza również zasady sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Zasadnicze części przepisów ww. ustawy weszły w życie 3 lipca 2021 r.; jednak przepisy o licytacji elektronicznej nieruchomości ., wchodzi w życie 19 września 2021 r.
W zakresie obsługi nieruchomości jest to zupełnie nowe rozwiązanie, gdyż dotychczasowe przepisy dopuszczały wyłącznie sprzedaż w drodze licytacji elektronicznej ruchomości. Generalnie, poza wyjątkami przewidzianymi w nowych przepisach, taka sprzedaż odbywa się w sposób podobny do obecnej egzekucji gruntów. Zachowując specyfikę tego rozwiązania, którą reguluje część III tytuł II dział VI oraz nowy rozdział 6a k.p.c. (art. 986¹ do 986¹¹) oraz uwzględniając wyłączenie stosowania niektórych przepisów , dotychczasowe przepisy dotyczące przetargu (rozdział 4), warunków licytacji (rozdział 5), licytacji (rozdział 6) i odbioru (rozdział 7) nadal mają zastosowanie do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej.
Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej staje się możliwa tylko na wniosek wierzyciela, a jeżeli skonfiskuje się nieruchomość w celu zaspokojenia wielu roszczeń różnych wierzycieli, obowiązkowa jest sprzedaż jej w drodze licytacji elektronicznej, jeżeli jeden z wierzycieli złoży wniosek. Oznacza to, że wybrano inne rozwiązanie niż w przypadku licytacji elektronicznej ruchomości, w której wierzyciel decyduje o procedurze sprzedaży, na czyj wniosek nastąpiło pierwsze zajęcie. Komornik informuje dłużnika, że otrzymał od wierzyciela wniosek o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, określając nieruchomość lub jej część, której dotyczy wniosek. Tak jak poprzednio, dłużnikowi przysługuje prawo do określenia kolejności, w jakiej poszczególne nieruchomości mają być licytowane w przypadku sprzedaży kilku nieruchomości lub części w ramach egzekucji. W przypadku złożenia wniosku o nową licytację lub drugą licytację możliwe jest również złożenie wniosku o zainicjowanie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji elektronicznej.
Podobnie jak w przypadku licytacji elektronicznej ruchomości, sprzedaż nieruchomości odbywa się w drodze licytacji elektronicznej z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, przy czym udział w licytacji jest warunkiem założenia indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Zawiadomienie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej publikowane jest na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji. Zgodnie z tą formą sprzedaży, obowiązek opublikowania zawiadomienia o elektronicznej licytacji nieruchomości na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu monitorującego odpowiednią egzekucję z nieruchomości (również w różnych okręgach sądowych, jeżeli jedna lub więcej egzekucji postępowaniem) dotyczy nieruchomości innych sądów) lub w lokalu urzędu gminy właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a także fakultatywnego ogłoszenia w inny sposób, w szczególności w gazecie codziennej rozprowadzanej w danym miejscu, przestaje obowiązywać . Powiadomienie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej obejmuje m.in.:
§ Informacje o nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży (położenie i przeznaczenie gospodarcze, numer księgi wieczystej i księgi wieczystej oraz miejsce przechowywania lub informacje o zbiorze dokumentów księgi wieczystej i księgi wieczystej oraz sądzie, w którym zbiór jest prowadzony);
§ Informacja, że licytacja odbędzie się drogą elektroniczną, a także godzina rozpoczęcia i zakończenia licytacji;
§ Informacje o obowiązku gwarancyjnym i jego wysokości;
§ czas, w którym przedmiot można obejrzeć w ciągu dwóch tygodni przed licytacją;
§ Całkowita kwota kosztorysu i cena wywoławcza.
W przeciwieństwie do klasycznego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości komornik nie ujawnia imienia i nazwiska dłużnika przy ogłaszaniu sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Termin wpłaty kaucji gwarancyjnej również różni się od klasycznej egzekucji z nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji elektronicznej kaucję należy wpłacić na właściwy rachunek bankowy nie później niż 2 dni robocze przed rozpoczęciem licytacji, przy czym w dniu uznania kaucji na rachunku bankowym komornika (tradycyjnie licytujący biorący udział w licytacji, należy wpłacić kaucję nie później niż w dniu poprzedzającym licytację). Komornik niezwłocznie po otrzymaniu przez licytującego dopuszczenia do licytacji potwierdza wniesienie wadium oraz podanie danych niezbędnych do rozstrzygnięcia przetargu. Komornik informuje zainteresowanego o odmowie dopuszczenia do licytacji za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Skargę na odmowę dopuszczenia do licytacji oraz sposób przeprowadzenia licytacji można złożyć w terminie 3 dni od odmowy dopuszczenia do licytacji lub po zakończeniu licytacji. Licytanci oraz osoby, które nie zostały dopuszczone do aukcji, mogą złożyć reklamację wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, inni korzystają z tego, o ile posiadają konto w systemie.
Elektroniczna licytacja nieruchomości musi zostać wyznaczona przez komornika na dni robocze w godzinach od 9:00 do 14:00. Ustawowo przewidziany jest również okres licytacji, tj. 7 dni. Po zakończeniu licytacji (najpóźniej w ciągu tygodnia) komornik musi złożyć we właściwym sądzie sprawozdanie z przebiegu licytacji, nierozstrzygniętych skarg oraz dokumentów wymaganych do rozstrzygnięcia przetargu. Decyzja o przyznaniu nagrody zostanie podjęta na sesji zamkniętej w ciągu tygodnia i przesłana do oferenta, który zaoferuje najwyższą cenę.
Wciąż trwają prace nad przepisami wykonawczymi do nowo przyjętych rozwiązań, w szczególności regulacjami dotyczącymi sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego, zapewnienia dostępności systemu oraz bezpieczeństwa korzystania z dokumentów w formie elektronicznej.
Przez rok od wejścia w życie ustawy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest dozwolona tylko wtedy, gdy jest to możliwe z przyczyn technicznych administrujących sądem. Dlatego też od momentu wejścia w życie przepisów regulujących opisywane rozwiązanie ich dostępność będzie w dużej mierze zależeć od sprawności komorników i ich technicznej zdolności do skorzystania z nowych przepisów.
Joanna Bator jest autorką publikującą na portalu humanmag.pl, gdzie zajmuje się tematami z zakresu aktualności, polityki, biznesu, technologii, sportu, rozrywki i stylu życia. Koncentruje się na jasnym i rzetelnym przekazywaniu informacji, śledzeniu bieżących wydarzeń oraz prezentowaniu historii i tematów istotnych dla czytelników w przystępny i zrozumiały sposób.