Jak wynika z raportu „Occupier Insight – Rynek powierzchni magazynowych i magazynowych w Polsce H1 2023” przygotowanego przez Newmark Polska, zarówno najemcy, jak i deweloperzy wykazują obecnie ostrożność w podejmowaniu decyzji, co skutkuje spadkiem aktywności najmu i wolumenu budownictwa. Jednocześnie wzrosła dostępność powierzchni w istniejących magazynach.
Na koniec drugiego kwartału 2023 roku całkowite zasoby magazynowe i przemysłowe w Polsce przekroczyły próg 30 mln m² i osiągnęły poziom 30,6 mln m², co oznacza wzrost o 17,1% w porównaniu do analogicznego okresu 2022 roku. nowa oferta w pierwszym półroczu roku wyniosła prawie 2,6 mln m²; z tego ponad 1,9 mln m², czyli ponad 73%, oddano w pierwszym kwartale 2023 roku. W drugim kwartale do użytku oddano 692 200 m², co oznacza spadek o prawie 64% w porównaniu do kwartału poprzedniego i o 40% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.
Deweloperzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów magazynowych. Na koniec czerwca 2023 roku wolumen powierzchni magazynowych i przemysłowych w budowie wyniósł 2,13 mln m2, co oznacza poziom podobny do poprzedniego kwartału (-1,3 proc.), ale niespełna 51 proc. rok do roku. Przy utrzymujących się wysokich kosztach finansowania deweloperzy rozpoczną budowę dopiero wtedy, gdy wynajdą co najmniej 50% całkowitej powierzchni budynku i będą w stanie pozyskać najemców przed ukończeniem inwestycji.
Agnieszka Giermakowska, dyrektor ds. badań i konsultingu oraz lider ESG w Newmark Polska
Aktywność leasingowa spada kolejny kwartał z rzędu. Absorpcja brutto w okresie od kwietnia do czerwca 2023 roku wyniosła 1,04 mln m², co oznacza spadek o ponad 13% w kwartale i 54% w porównaniu rocznym. W pierwszej połowie 2023 roku wynajęto ponad 2,2 mln m², co oznacza spadek o 41,5% rok do roku.
Najemcy dłużej podejmują decyzje dotyczące najmu ze względu na rosnące ogólne koszty wynajmu magazynów, w tym opłaty za usługi, oraz konieczność rekonfiguracji łańcuchów dostaw. Kolejnym rosnącym trendem jest konsolidacja kilku lokalizacji w jedną, bliżej rynku konsumenckiego, w celu optymalizacji kosztów operacyjnych i zmniejszenia śladu węglowego.
Jakub Kurek, kierownik działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska
W strukturze popytu w I półroczu 2023 roku dominowały nowe umowy najmu (50,5 proc.). Renegocjacje zapewniły 39,5% całkowitego przystąpienia, a ekspansje – pozostałe 10%. Warto także dodać, że w tym okresie w ramach krótszych umów najmu, trwających do jednego roku, przekazano łącznie 113,8 tys. m².
Do najważniejszych transakcji w okresie sześciu miesięcy do końca czerwca 2023 roku należał wynajem 56 000 m² w Panattoni Park Szczecin I wyremontowanym przez Tyco Electronics Polska, transakcja Shein na 55 000 m² w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, obiekt BTS o powierzchni 46 000 m² do wybudowania przekazany BestSecret przez Panattoni w województwie lubuskim oraz nowa umowa najmu 43 300 m² w 7R Park Wrocław West II podpisana przez poufnego najemcę.
Na koniec czerwca 2023 r. współczynnik pustostanów wyniósł 6,7 proc., co oznacza wzrost o 0,3 p.p. w stosunku do kwartału i o 3,4 p.p. rok do roku. Zasoby niewynajęte wyniosły 2,06 mln m2 w budynkach istniejących i 1,3 mln m2 w budynkach w budowie. Wydłużający się czas podejmowania decyzji przez najemców spowodował, że średni współczynnik pustostanów w inwestycjach w budowie wyniósł 61%, w porównaniu z 48% w II kwartale 2022 roku.
Na koniec drugiego kwartału 2023 roku najwyższe czynsze za magazyny odnotowano w Warszawie (strefa 1). W najbliższej przyszłości presja na wzrost stawek czynszów prawdopodobnie się utrzyma, zwłaszcza w magazynach spełniających najwyższe standardy zarówno pod względem funkcjonalności, jak i raportowania ESG.
Joanna Bator jest autorką publikującą na portalu humanmag.pl, gdzie zajmuje się tematami z zakresu aktualności, polityki, biznesu, technologii, sportu, rozrywki i stylu życia. Koncentruje się na jasnym i rzetelnym przekazywaniu informacji, śledzeniu bieżących wydarzeń oraz prezentowaniu historii i tematów istotnych dla czytelników w przystępny i zrozumiały sposób.