Stabilny popyt, mniej projektów | EurobuildCEE

Nowa podaż na polskim rynku magazynowym w 2022 r. wyniosła 4,4 mln m², co oznacza wzrost o 42% w stosunku do 2021 r. 46% stanowiły powierzchnie spekulacyjne. W budowie znajdowało się 3,42 mln m² – wynik o 25 proc. gorszy niż w 2021 r. Jak zwracają uwagę eksperci Axi Immo, deweloperzy borykają się z wysoką inflacją, rosnącymi kosztami budowy i mediów oraz trudnościami w pozyskiwaniu finansowania dla nowych projektów.

W drugiej połowie 2022 roku odnotowaliśmy gwałtowny spadek liczby rozpoczynanych projektów magazynowych. Obecna strategia większości inwestorów polega na uruchamianiu projektów tylko z wysokim udziałem umów przednajmu.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Przemysłu i Logistyki, Axi Immo

Wskaźnik pustostanów w ubiegłym roku utrzymywał się na niskim poziomie, w żadnym z kwartałów nie przekraczając 5%. Zdaniem ekspertów oczekiwanie mniejszej liczby inwestycji spekulacyjnych w dłuższej perspektywie nie będzie sprzyjać zmianie tego trendu.

Popyt w 2022 roku wyniósł 6,69 mln m² i był tylko o 9% niższy niż w rekordowym roku 2021. Eksperci Axi Immo zauważają jednak ostrożność ze strony najemców, którzy często rezygnują z relokacji na rzecz alternatywnych rozwiązań, takich jak zwiększenie efektywności istniejące. wynajętą ​​powierzchnię lub przekazanie części zadań partnerom logistycznym. Ma to związek między innymi z wysokimi kosztami adaptacyjnymi i rosnącymi czynszami, zwłaszcza w nowych instalacjach.

Średnie wskaźniki dostaw w większości magazynów wzrosły o około 15 do 20 procent. Eksperci Axi Immo podkreślają duże zróżnicowanie – np. w Warszawie podwyżki czynszów w kilku obiektach wahały się od 3 do 23 proc. W tym roku nie powinniśmy już spodziewać się gwałtownych wzrostów czynszów, choć są regiony, takie jak Warszawa, które wciąż czekają na stabilizację.

Pod względem popytu najważniejszymi regionami pozostają Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna. Axi Immo zauważa spowolnienie rozwoju projektów we wschodniej części Polski w związku z wojną na Ukrainie. Jednocześnie eksperci przewidują, że jeśli Ukraina wygra wojnę, Rzeszów ma potencjał, by stać się ważnym nowym hubem logistycznym obsługującym działania związane z odbudową Ukrainy.

Obecnie większość sklepikarzy to operatorzy logistyczni (ponad 50 proc.), ale obserwuje się wzrost projektów produkcyjnych (ponad 10 proc.), co jest związane z przenoszeniem produkcji bliżej rynków. To proces długotrwały, ale Europa Środkowo-Wschodnia i Polska mogą skorzystać na deglobalizacji produkcji. Obecnie polski rynek magazynowy nastawiony jest na obsługę rynków Europy Zachodniej.

W 2022 roku obserwujemy zmiany w strukturze popytu, widoczny jest wzrost zainteresowania nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi ze strony klientów przemysłowych. W 2023 roku spodziewamy się rozwoju tego trendu. Polska gwarantuje powszechnie uznawane bezpieczeństwo prowadzenia biznesu oraz bliskość głównych rynków zbytu. Wśród innych aktywnych grup najemców spodziewani są producenci i dystrybutorzy produktów FMCG i elektroniki oraz w mniejszym stopniu e-commerce.
Anny Głowacz

Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 r. wyniósł 2 mld euro i był o ponad 30 proc. niższy od wartości osiągniętej w 2021 r. Wynikało to z mniejszej liczby projektów wystawionych na sprzedaż. Na rynku istnieje duża rozbieżność między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, a inwestorzy wydłużają proces transakcyjny, dając sobie więcej czasu na analizę.

Eksperci Axi Immo podkreślają, że kwestie ESG będą zyskiwać na znaczeniu na rynku magazynowym, a certyfikacja obiektów stanie się normą. Powodem tego są wysokie ceny energii i gazu, ale także wejście w życie kolejnych unijnych regulacji związanych z polityką klimatyczną.

W tym roku 56 000 firm zostanie już objętych regulacjami ESG, wkrótce zaczniemy widzieć efekty tego na polskim rynku.
Janusz Gutowski, prezes Axi Immo Services

Rynek magazynowy stał się trudniejszy i bardziej wymagający. Oczekiwania najemców co do nowych zielonych umów najmu rosną. W 2023 roku wszyscy będziemy szukać optymalizacji, rozwiązań gwarantujących realne oszczędności. Fundamenty sektora magazynowego pozostaną stabilne, przy oczekiwanym spadku aktywności zarówno po stronie detalistów, jak i deweloperów. Rok 2023 będzie punktem kontrolnym dla całego rynku.
Renata Osiecka, partner zarządzający, Axi Immo