To historia tak stara jak rynek nieruchomości, ale równanie popytu i podaży, które od jakiegoś czasu stanowiło podstawę atrakcyjności nieruchomości logistycznych, nadal napędza kompresję zysków w całej Europie.
Niedobór gruntów i przepisy dotyczące surowego planowania sprawiają, że dzicy lokatorzy drapią się po głowach, pomimo rosnącego apetytu na płacenie wyższych czynszów. Dodajmy do tego rosnące wymagania dotyczące nearshoringu, boom e-commerce i ożywienie po Covid, a rynek jest w szponach ostrego kryzysu kosmicznego. Według Tasosa Vezyridisa, dyrektora wykonawczego ds. badań przemysłowych i logistyki w regionie EMEA i handlu detalicznego w CBRE, kolejnym logicznym krokiem dla wielu jest rozważenie nowych lokalizacji, a nawet alternatywnych geografii poza tradycyjnymi logistycznymi hotspotami.
Ta gotowość, by spojrzeć dalej, z kolei już powoduje pojawienie się określonego zestawu rynków europejskich, które wydają się czerpać korzyści ze zwiększonej aktywności, mówi.
zwycięskie rynki
Na czele grupy Vezyridis podkreśla rynki śródziemnomorskie Grecji, Hiszpanii i Włoch jako wszystkie główne punkty wejścia do Europy. „Hiszpania oferuje większą dostępność siły roboczej niż większość innych krajów Europy Zachodniej i jest dostępna przez Kanał Sueski, co czyni ją atrakcyjną bramą dla towarów z Azji.
„Pireus w Grecji stał się głównym portem na Morzu Śródziemnym, co z kolei doprowadziło do zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię logistyczną w pobliżu Aten”.
Kolejnym wyraźnym faworytem pozostaje Europa Środkowo-Wschodnia (CEE), pomimo obaw inwestorów zachodnich o napięcia geopolityczne i potencjalne konsekwencje rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Z danych CBRE wynika, że ogromne zapotrzebowanie na przestrzeń i wykwalifikowaną siłę roboczą nadal napędza absorpcję w tych obszarach. Dodaj do tego wyższe plony i niższe koszty transportu, a zarówno właściciele, jak i mieszkańcy widzą gotowe możliwości.
Przed konfliktem na Ukrainie Polska byłaby jednym z głównych rynków wschodzących, na których można było przeszkolić azjatycki przemysł, ale Vezyridis przyznaje, że w ostatnich miesiącach sytuacja stała się bardziej skomplikowana. „W Polsce niedobór dostaw pogłębia się z powodu braku siły roboczej, związanego z powrotem Ukraińców do kraju, by włączyć się do konfliktu. Ale popyt jest nadal silny i pozostaje to interesującym rynkiem”.
Kąt zapasu bezpieczeństwa
Kluczową strategią wdrażaną w celu zwalczania braku zapasów w obecnym klimacie jest utrzymywanie przez dostawców coraz większej ilości zapasów, znanych również jako „zapasy bezpieczeństwa”. W badaniu CBRE EMEA 2022 Retail Occupier Survey, które objęło ponad 50 największych europejskich detalistów, odpowiedzialnych za ponad 70 000 sklepów na całym świecie, 30% detalistów stwierdziło, że zamierza zwiększyć wydajność w celu utrzymania wyższego poziomu zapasów i/lub produkcji nearshore w Europie.
Te zmiany, wraz z rosnącym zapotrzebowaniem konsumentów na handel elektroniczny, skłaniają do geograficznego przemyślenia nawet na najbardziej dojrzałych rynkach Europy, sugeruje Vezyridis. „Jednym ze zdecentralizowanych korytarzy Wielkiej Brytanii w przeszłości był Yorkshire i północno-wschodni. Strefy te mają teraz minimalną przestrzeń” – mówi, popychając skłotersów do jeszcze bardziej odległych miejsc w Wielkiej Brytanii. „We Francji rynki od pewnego czasu oddalają się od centralnej osi w kierunku takich obszarów jak Bordeaux i Nantes. We Włoszech popyt rośnie również na południu. Zakłócenia po stronie podaży tylko zaostrzają ogólny silny trend popytu wśród najemców”.
Tymczasem, pomimo bliskości Turcji do strefy wojennej, kraj ten stanowi interesujący wkład w wyścig kosmiczny, szczególnie dla producentów. „Turcja jest siódmym co do wartości światowym eksporterem tekstyliów i odzieży. Rosnące koszty wysyłki i opóźniona produkcja w Chinach kontynentalnych sprawią, że detaliści rozważą produkcję w Turcji”, zauważa Vezyridis.
rynki pracy
Jeśli największym problemem, przed którym stoją obecnie dzicy lokatorzy, nie są rosnące czynsze, ale dostępność siły roboczej, to jak te „zdecentralizowane” rynki wypadają na tle lokalnej siły roboczej? „Ogólnie bardzo dobrze” – potwierdza Vezyridis. „Na niektórych z tych rynków, np. w Grecji, dostępność siły roboczej jest wyższa niż na innych rynkach i jest tam jakość. To samo dotyczy okupantów, którzy udali się na północ Anglii – znaleźli więcej siły roboczej z odpowiednimi umiejętnościami.
Dodaje: „Na podstawie naszej ankiety 2022 EMEA Logistics Occupier, kolejną rzeczą, która pomoże, jest automatyzacja. Design nabiera coraz większego znaczenia dla operatorów logistycznych. Jeśli zdobędziesz odpowiednią kombinację projektu i wykonania z obsługą automatyzacji… przyciągnie to najemców”. W tym kontekście, cechy zrównoważonego rozwoju i potrzeba spełnienia celów ESG oznaczają, że ogólna budowa pozostaje kluczowym elementem zawarcia umowy, pomijając lokalizację.
Konkluduje Vezyridis: „Przyglądając się alternatywnym geografiom, należy pamiętać, że chociaż nearshoring jest cechą obecnej perspektywy, musimy wziąć pod uwagę, że w pewnym momencie wszystko powróci do „normalności”. Post-Covid, po blokadach w Azji i konflikcie w Europie… czy za dwa lata nadal będziemy borykać się z tymi samymi problemami? Potencjalnie nie.
Sygnalizuje kolejną ostrzeżenie przed wyruszeniem na wzgórza: „Nie zapominaj również, że główne globalne łańcuchy dostaw istniały od dawna i istnieją od lat nie bez powodu. Nie możesz ich zmienić z dnia na dzień. W najbliższej przyszłości nadal będzie istniał import z Chin, a wiele głównych szlaków pozostanie w centrum globalnych ruchów”.
Joanna Bator jest autorką publikującą na portalu humanmag.pl, gdzie zajmuje się tematami z zakresu aktualności, polityki, biznesu, technologii, sportu, rozrywki i stylu życia. Koncentruje się na jasnym i rzetelnym przekazywaniu informacji, śledzeniu bieżących wydarzeń oraz prezentowaniu historii i tematów istotnych dla czytelników w przystępny i zrozumiały sposób.